Бюро национальной статистики (БНС) опубликовало свежие данные по рынку жилья и динамике цен, которые отражают ключевые тенденции в сегменте недвижимости. В свою очередь, Ассоциация финансистов Казахстана предоставила обзор по ипотечному рынку, где прогнозирует умеренное снижение спроса на жилищные кредиты. Разберемся, в чем причины.
Итак, как проинформировало БНС, в августе этого года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Казахстане составило 41 380, из них 8527 — по индивидуальным домам и 32 853 — по квартирам в многоквартирных домах.
По сравнению с июлем текущего года (39 742 сделки) в августе наблюдается рост количества сделок, но только на 4,1 процента. Лидирующие позиции традиционно занимают Астана — 9457 сделок (22,9 процента от общего объема) и Алматы — 8402 сделки (20,3 процента).
Между тем по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (40 832 сделки) в августе 2025-го количество сделок купли-продажи жилья выросло на скромные 1,3 процента.
Актобе и Павлодар в лидерах
Что касается цен, то, как фиксирует БНС, за год (август 2025 года к августу 2024-го) цены на продажу нового жилья повысились на 11,3 процента, на вторичку – на 8,8. Арендная плата за благоустроенное жилье увеличилась на 8,5 процента.
В региональном разрезе наиболее заметный рост цен на первичном рынке жилья за год зафиксирован в Павлодаре на 25,8 процента, на вторичном рынке в Актобе — на 20,2. Что же касается аренды жилья, то здесь рекордное удорожание зафиксировано опять же в Актобе сразу на 43,5 (!) процента.
Прирост цен за месяц (по сравнению с июлем) оказался умеренным: стоимость нового жилья выросла на 1,9 процента, квартиры на вторичном рынке — на 1,2, а арендная плата поднялась на 1,7 процента.
Средняя стоимость по стране одного квадратного метра при продаже нового жилья с черновой или предчистовой отделкой в августе составила 538 534 тенге (в июле — 528 559), на вторичном рынке — 558 533 тенге за квадрат (в июле — 551 905). Что касается аренды, то в среднем она достигает 4620 тенге за квадратный метр (в июле — 4544).
Расклад по столицам
Между тем, как констатируют уже в Первом кредитном бюро, доля Астаны в сделках с жильем добралась до многолетнего максимума. Так, в августе в столице зарегистрировано 9457 сделок купли-продажи жилья, что дало около 23 процентов от показателя по стране. Прирост доли к июлю не резкий (+1,2 процентных пункта (п.п.), но речь, как подчеркивают в ПКБ, идет о самом высоком значении по крайней мере с начала 2019 года. Аналитики также отмечают, что и само число сделок выглядит высоким: психологическую отметку в девять тысяч единиц показатель превышает всего второй раз за эти годы. Первый был в рекордном декабре 2024-го.
Между тем темпы роста в столице месяц к месяцу (м/м) составили 10 процентов, а в годовом выражении речь идет о плюс 15. Общее же число сделок, напоминают в ПКБ, по РК (41,4 тысячи единиц) прирастало куда скромнее: рост к июлю — лишь четыре процента, к августу 2024-го — всего один процент. Вместе с тем эксперты добавляют: традиционно почти все сделки в столице приходятся на многоквартирные дома и большей частью на однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Что касается цен в столице, то в Астане стоимость нового жилья продемонстрировала самый стремительный рост за последние три с половиной года, фиксируют в ПКБ. В августе, по данным экспертов, стоимость квартир на первичном рынке выросла на 3,9 процента по сравнению с июлем. По вторичному жилью тоже рост — плюс 1,7 процента м/м, интенсивнее динамика в последний раз была лишь в декабре 2024-го. А вот арендная плата за жилье в столице в августе выросла на 3,1 процента. Хотя это и ощутимо, отмечают в ПКБ, но в течение текущего года фиксировались и более резкие скачки.
А что в Алматы? Как отмечают в ПКБ, цены на новое жилье в южной столице не растут второй месяц подряд, тогда как на вторичном рынке наблюдается некоторое подорожание — плюс 0,6 процента в месячном выражении (кстати, восьмое кряду, добавляют эксперты). Аренда же прибавила 1,7 процента к июлю, хотя в этом году в Алматы был и более ощутимый скачок.
Ипотечный барометр
Тем временем аналитический центр Ассоциации финансистов Казахстана представил обзор ипотечного рынка нашей страны за первое полугодие 2025 года.
По данным аналитиков, ипотечный рынок уверенно отыграл снижение, которое было зафиксировано в первом квартале этого года (-5,7 процента), и по итогам полугодия показал двухзначный рост. Общий объем новых ипотечных выдач за январь-июнь этого года достиг одного триллиона тенге, что на 24,9 процента выше, чем за аналогичный период прошлого года (803,5 миллиарда тенге). Однако этот рост, как заявляют в АФК, полностью обеспечил Отбасы банк. Его выдача выросла на 48 процентов год к году (г/г) с 466,4 до 690,2 миллиарда тенге. В результате доля Отбасы банка в новых выдачах увеличилась до 69 процентов c 58 годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня соответственно снизилась до 31 процента с 42 годом ранее.
Вместе с тем количество сделок купли-продажи за I полугодие этого года выросло до 191,8 тысячи (+4,3 процента к первому полугодию 2024 года), отмечают в АФК. Существенную роль, по мнению аналитиков, сыграли прежде всего переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий — 782,9 миллиарда тенге (+71 процент г/г). «Эти нерыночные источники продолжают поддерживать активность на рынке, толкая цены на недвижимость вверх», — подчеркивают в АФК. При этом доля именно ипотечных сделок в структуре купли-продажи снизилась до 66 процентов против 84 годом ранее. «Рост сделок за собственные средства объясняется повышенными переводами из ЕНПФ и ростом доходов части населения, которая предпочитает обойтись без ипотеки из-за высоких ставок», — отмечают аналитики.
Что касается прогнозов, в АФК ожидают некоторое охлаждение ипотечного спроса и повышение ставок у отдельных банков уже в текущем квартале. Кроме того, одним из факторов давления на рынок эксперты называют введение с 2026 года НДС на сделки с первичной недвижимостью. В АФК убеждены: это приведет к росту цен на новостройки, а вслед за ними и на вторичку из-за перераспределения спроса. В итоге, как подчеркивают аналитики, жилье станет менее доступным для населения.
Кроме того, в АФК напоминают, что с 1 ноября 2025 года вступает в силу новое ограничение: максимальная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке будет снижена с 25 процентов до 20. Это, по мнению экспертов, сократит возможности коммерческих банков по предложению собственных ипотечных программ и также усилит давление на рыночный сегмент.