С 16 июня в Казахстане вступает в силу постановление Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Национального банка, согласно которому максимальная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным кредитам будет снижена с 25 процентов до 20. Оживит ли это решение рыночный сегмент? Вопрос пока остается открытым.
«Подарок», но не для всех
Напомним, в марте этого года АРРФР неожиданно выступило с инициативой снизить предельную ГЭСВ по ипотечным займам до 20 процентов. Соответствующий проект постановления, подготовленный совместно с Национальным банком, агентство опубликовало на портале «Открытые НПА». Спустя три месяца инициатива была официально утверждена. АРРФР 9 июня проинформировало, что агентством принято совместное постановление с Нацбанком «Об определении предельных размеров годовой эффективной ставки вознаграждения». Таким образом, с 16 июня 2025 года в Казахстане будут действовать следующие предельные ставки по кредитам: по ипотечным жилищным займам — 20 процентов; по беззалоговым банковским займам — 46 процентов; по залоговым банковским займам — 35 процентов; по микрокредитам — 46 процентов; по микрокредитам, которые выдаются на срок до 45 дней в пределах 45 месячных расчетных показателей (МРП) — 0,3 процента в день, но не более 179 процентов ГЭСВ.
Между тем, как сообщил портал Krisha.kz со ссылкой на АРРФР, установленный предел ГЭСВ в 20 процентов будет применяться лишь к новым ипотечным договорам, заключенным после 16 июня. Это означает, что для тех, кто уже оформил ипотеку по более высокой ставке, условия останутся прежними — снижение не произойдет автоматически. В то же время, как уточняет издание, действующие заемщики все же могут попытаться снизить ставку, заключив новый договор с банком на обновленных условиях. «Если по согласию сторон (заемщика и банка) будет заключен новый договор, например, при рефинансировании займа или изменении условий (продление срока и т.п.), то в этом случае будет действовать уже пониженная ставка в 20 процентов», — пояснили в АРРФР.
Рынок жилья и ипотека: пока затишье
Между тем Бюро национальной статистики предоставило свежие цифры по рынку жилья. По данным ведомства, в мае этого года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в стране составило 33 986. По сравнению с апрелем (тогда было заключено 36 839 сделки) их количество уменьшилось на 7,7 процента.
Кроме того, если за год (май 2025-го к маю 2024-го) цены на первичное жилье, по данным БНС, повысились на 8,7 процента, при перепродаже квартир вторичного рынка — на 6,3, а аренда — на 9,4 процента, то за последний месяц весны цены, например на новое жилье, выросли лишь незначительно — всего на 0,7 процента. В то время как на рынке вторичной недвижимости отмечено даже небольшое снижение: стоимость перепродажи квартир опустилась на 0,3 процента. А вот плата за аренду снизилась более ощутимо — на 1,4 процента. По майским ценам средняя стоимость одного квадратного метра «первички» составила 521 596 тенге, вторичного жилья — 541 858 тенге, а аренды — 4496 тенге.
В случае ипотечного кредитования, по данным аналитиков Ассоциации финансистов Казахстана, после стремительного роста в прошлом году на 25 процентов в I квартале этого года на рынке наметилось снижение. Объем выдачи новых ипотечных займов за январь — март сократился на 5,7 процента, составив 390 миллиардов тенге против 413 миллиардов годом ранее. При этом практически весь вклад в эту динамику внес Отбасы банк, выдача которого снизилась в I квартале на 10,4 процента — до 225,2 миллиарда тенге. «Это во многом было связано с относительно поздней выплатой государственной премии по жилищно-сберегательным вкладам, из-за чего заемщики начали подавать заявки в конце квартала», — поясняют эксперты.
Вместе с тем на этом фоне наблюдался дальнейший рост доли рыночных программ БВУ в выдаче новых ипотечных займов: до 36 процентов с уровня 31 по итогам 2024 года. И это максимальный показатель за последние восемь лет, фиксируют аналитики. Однако эксперты уверены, что этот рост в значительной степени носит временный характер, поскольку выдача Отбасы банком после выплат госпремии восстановится, а негативное воздействие высоких процентных ставок, которые сдерживают спрос на рыночные займы, сохранится как минимум до конца года (повышенные инфляционные риски обуславливают высокую вероятность сохранения базовой ставки на текущем уровне до конца 2025 года).
Таким образом, как резюмируют эксперты, «ключевая роль в формировании общей динамики ипотечного рынка продолжает принадлежать государству. Объемы выдач по линии льготных программ по-прежнему формируют большую часть рынка, а любые изменения в механизмах или сроках реализации господдержки мгновенно отражаются на объемах и структуре спроса. В этом контексте высокая базовая ставка (16,5 процента), сохраняющаяся на фоне инфляционных рисков, оказывает сдерживающее влияние прежде всего на рыночные ипотечные продукты: заемщики сталкиваются с высокой стоимостью жилищных кредитов, что ограничивает платежеспособный спрос, перенаправляя его большую часть в льготный сегмент».
Вместе с тем, как прогнозируют аналитики, до конца года можно ожидать частичного восстановления объемов выдачи за счет возобновления активности Отбасы банка на фоне расширения программ льготного финансирования. Однако при текущем уровне ставок спрос на рыночную ипотеку будет оставаться подавленным, а структура кредитования рынка — зависимой от мер господдержки. В условиях ограниченного предложения доступного жилья в крупных городах, где сосредоточен основной спрос, и высокой стоимости заемных ресурсов смещение фокуса рыночных участников в сторону заемщиков с более высоким доходом и партнерства с застройщиками становится не только логичным, но и неизбежным.
Между тем заметим, что в инфополе по-прежнему витает вопрос, поможет ли снижение ГЭСВ по ипотечным займам оживить рыночный сегмент жилья. Напомним, еще в марте предложение АРРФР о снижении предельной ставки вызвало у экспертов сдержанную реакцию. В эфире «31 канала» аналитики отметили, что даже при новом лимите в 20 процентов годовых ипотека остается слишком дорогой для большинства казахстанцев. По их оценкам, если процентная ставка превышает 13-15 процентов, долговая нагрузка на заемщика становится чрезмерной... Вместе с тем появился и дополнительный повод для сомнений — сообщение о реакции самих банков. Как проинформировал один из телеграм-каналов, по меньшей мере два финансовых института с 16 июня намерены приостановить рассмотрение ипотечных заявок. К слову, сообщение было вскоре удалено, а осадок, как говорится, остался...