В Казахстане вопрос доступного жилья для молодых семей остается в числе наиболее острых: быстрорастущие цены на недвижимость, ограниченный доступ к ипотечным программам и низкие доходы делают мечту о собственной квартире для многих недостижимой.
Тревожные цифры жилищного рынка
По данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК, в 2023 году средняя цена на первичное жилье в Казахстане выросла на 3,4 процента по сравнению с 2022 годом, достигнув 435,9 тысячи тенге за квадратный метр. Вторичный рынок показал еще более значительный рост — на 7,5 процента, достигнув отметки в 489,7 тысячи тенге за квадратный метр. В 2024-м тенденция продолжилась: за январь — август цены на перепродажу вторичного жилья увеличились на 4,9 процента, а на первичное — на 2,7. Арендная плата за благоустроенное жилье выросла на 3,5 процента в 2024 году по сравнению с 2023-м.
Региональные различия разительны. В Алматы средняя цена предложения в 2024 году достигла 745 тысяч тенге за квадратный метр, в Астане — 483 тысячи, тогда как в Кызылорде она составила 244 тысяч. За год (с конца 2023-го по конец 2024-го) средняя цена по стране выросла с 371 до 383 тысяч тенге за квадратный метр. Для молодой семьи, желающей приобрести скромную квартиру площадью 50 квадратных метров в южной столице, это означает затраты в размере 37,25 миллиона тенге. Это сумма, эквивалентная 15-20 годам среднего дохода.
Количество сделок купли-продажи жилья в 2024 году демонстрирует восстановление после спада в начале года. Однако рост сделок не свидетельствует о повышении доступности: спрос поддерживается в основном за счет ипотечных программ, недоступных многим молодым семьям из-за строгих условий.
На конец 2023 года в очереди на жилье от государства стояли 646 тысяч человек, из них 40 процентов — государственные служащие и бюджетники. Молодые семьи составляют значительную долю очередников, но их шансы получить жилье ограничены из-за бюрократии и недостаточного финансирования программ.
Кризис доступного жилья в Казахстане — это комплексная проблема, обусловленная экономическими, социальными и структурными факторами. Главный из них — рост цен опережает доходы. По данным Halyk Finance, в 2024 году доходы населения выросли лишь на два процента в годовом исчислении, тогда как цены на жилье — на 4,3 на первичном рынке и на 2,7 на вторичном. При этом среднемесячная зарплата в Казахстане в 2024 году составила около 382 тысяч тенге, а для покупки жилья в Алматы или Астане семье нужно откладывать весь доход в течение 10-15 лет, что нереально с учетом текущих расходов. Следующий фактор — ограниченный доступ к ипотеке. Льготные программы, такие как «7-20-25» и «Отау», требуют первоначального взноса в размере 20 процентов и стабильного дохода, превышающего минимальные пороги. Например, для участия в «Отау» семья должна зарабатывать не менее 320 тысяч тенге в месяц. Это исключает многие молодые семьи, особенно из регионов.
Несмотря на планы Правительства ввести 18 миллионов квадратных метров жилья в 2025 году, предложение не успевает за спросом, особенно в мегаполисах. В Алматы и Астане перегруженность инфраструктуры ограничивает новое строительство, что подогревает цены. Молодежь стремится в крупные города, где есть работа, но жилье там наименее доступно. По словам главы Федерации недвижимости Ермека Мусрепова, миграция усиливает давление на рынок Алматы и Астаны, тогда как регионы остаются недоразвитыми. А такие государственные программы, как «Нұрлы жер» или «Бақытты отбасы», часто критикуют за сложные процедуры и ограниченный охват. Например, в 2023 году по программе «7-20-25» было выдано всего 12 тысяч займов, что составляет менее двух процентов от числа очередников.
Почему молодым семьям так сложно?
Молодые семьи — одна из самых уязвимых категорий на рынке жилья. Рассмотрим типичную ситуацию. Семья из двух человек с ребенком, где оба супруга работают и зарабатывают в сумме 500 тысяч тенге в месяц. После вычета налогов и базовых расходов на питание, коммунальные услуги и транспорт на сбережения остается около 150-200 тысяч тенге. Для накопления на первоначальный взнос в 7,5 миллиона тенге, или 20 процентов от стоимости квартиры за 37,5 миллиона в Алматы, потребуется 3-4 года при условии жесткой экономии. При этом ежемесячный платеж по ипотеке составит около 250 тысяч тенге, что превышает половину дохода семьи — порог, считающийся неподъемным по международным стандартам.
Сравнение с другими странами показывает, что Казахстан находится в сложной ситуации. По данным Международного валютного фонда, в 2024 году доступность жилья в мире упала до уровня 2007-го, но в республике проблема усугубляется низкими доходами и высокой инфляцией 8,5 процента в 2024 году. Например, в США индекс доступности жилья снизился со 150 в 2021 году до 80-90 в 2024-м, но там средний доход семьи в 10 раз выше, чем в нашей стране.
Арендный рынок также не спасает. Средняя арендная плата в Алматы в 2024 году составила 5 тысяч тенге за квадратный метр, или 250 тысяч тенге за квартиру 50 квадратных метров. Это сопоставимо с ипотечным платежом, но не приближает семью к владению жильем, заставляя тратить значительную часть бюджета без долгосрочной перспективы.
Недоступность жилья оказывает глубокое влияние на жизнь молодых семей. Постоянная борьба за жилье приводит к долгам, снижению качества жизни и невозможности планировать будущее. Многие семьи вынуждены жить с родителями, что создает конфликты и ограничивает личное пространство. Высокие затраты на жилье откладывают решение о рождении детей. По данным ООН, в странах с жилищным кризисом рождаемость падает на 10-15 процентов среди молодежи 25-35 лет. При этом молодые семьи с низкими доходами оказываются в ловушке аренды или ветхого жилья, тогда как более обеспеченные получают доступ к ипотеке и новостройкам. Это усиливает расслоение общества. Неспособность обзавестись жильем толкает молодежь к эмиграции. По данным аналитиков, в 2023 году из Казахстана уехало около 15 тысяч молодых специалистов, и жилищный вопрос был одной из причин.
Специалисты рынка недвижимости и экономисты сходятся в том, что без системных изменений кризис будет углубляться. Ермек Мусрепов подчеркивает: «Государству нужно развивать регионы, чтобы снизить давление на Алматы и Астану. Строительство жилья в небольших городах сделает его доступнее». Он также предлагает упростить ипотечные программы, убрав избыточные требования к доходам.
Аналитики Halyk Finance прогнозируют рост цен на жилье до 2026 года: на 5,8 процента в 2025-м и 6,8 процента в 2026-м для первичного рынка. Они считают, что без масштабных ипотечных программ рынок останется недоступным для большинства. Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков, настаивает на субсидировании ипотеки: «Без доступных кредитов платежеспособный спрос рухнет, и рынок замрет».
Экс-министр промышленности и строительства, а ныне помощник Президента по экономическим вопросам Канат Шарлапаев в 2024 году заявил, что к 2030-му планируется обеспечить жильем миллион семей, но признал, что текущие темпы строительства отстают от потребностей. Для преодоления кризиса необходимы комплексные меры, затрагивающие экономику, законодательство и социальную политику. А именно: упрощение условий программ «Отау» и «7-20-25» — снижение первоначального взноса до 10 процентов и порога дохода до 200 тысяч тенге на семью; введение субсидий для молодых семей с детьми, как в программе «Бақытты отбасы» до двух процентов годовых со взносом в 10 процентов; инвестиции в строительство жилья в городах районного значения снизят миграцию и цены в мегаполисах. Государство может субсидировать застройщиков, работающих в регионах, и предоставлять налоговые льготы. Нужно расширение программ арендного жилья, как в Астане, где в 2024 году начался прием заявок на квартиры с правом выкупа. Это позволит семьям копить на жилье, не переплачивая за аренду. Необходимо введение ограничений на рост цен в новостройках через налоговые механизмы для спекулянтов и мониторинг деятельности застройщиков. Это предотвратит искусственное завышение стоимости. Стимулирование экономики для роста зарплат, особенно в бюджетной сфере, например, увеличение минимальной зарплаты до 150 тысяч тенге на человека, сделает ипотеку доступнее. Инновации в строительстве — использование модульных технологий и дешевых материалов, как показывает опыт других стран, может снизить себестоимость жилья на 20-30 процентов.
Кризис доступного жилья в Казахстане — это вызов, который затрагивает будущее миллионов молодых семей. Статистика 2023-2024 годов показывает неуклонный рост цен на фоне стагнации доходов, что делает покупку жилья почти невозможной без господдержки. Проблема усугубляется дефицитом предложения, бюрократией и миграцией в крупные города. Последствия — от финансового стресса до демографического спада — требуют немедленных действий.
Решение — в сочетании доступных ипотек, регионального развития и контроля цен. Молодые семьи не должны выбирать между жильем и нормальной жизнью. Как отметил Ермек Мусрепов, «доступное жилье — это не роскошь, а основа стабильного общества». Государству, застройщикам и гражданам нужно объединить усилия, чтобы мечта о собственном доме стала реальностью для каждого.