На рынке недвижимости стал популярным довольно интересный вариант заработка — продажа квартиры в еще недостроенном доме. К такой возможности «обернуть» средства можно относиться по-разному: есть мнение, что этот механизм приводит к существенному увеличению стоимости квадратного метра, а также к искусственному дефициту. Но все же это законный метод, и он заслуженно популярен. Но, прежде чем рисковать своими деньгами, стоит помнить о некоторых моментах
Механизм субъективно довольно удобен. И заключается эта формула возможного заработка в следующем. После открытия продаж на конкретном объекте ты оплачиваешь до 50 процентов от стоимости по договору долевого участия (ДДУ). Остальные деньги — после сдачи объекта, точнее — после подписания акта приемки. Конечно же, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, от старта продаж до сдачи объекта может пройти 1,5-2 года, и замораживать средства на такое время не выгодно. Поэтому легче продать квартиру, точнее — право требования по ДДУ с определенной наценкой, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Опять же, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» позволяет это сделать при определенных условиях. О них — подробнее немного ниже.
У покупателя тоже есть определенная заинтересованность в таком сотрудничестве. Как правило, ликвидные варианты в официальных отделах продаж довольно быстро, скажем так, заканчиваются. Кто-то может обвинить в этом перекупщиков, но это тема отдельного материала, как и то, каким образом такой вариант может разогнать цены на рынке недвижимости. Как бы там ни было, покупка с рук еще недостроенного объекта является по-прежнему выгодной, так как квартира тогда обходится все же дешевле, чем покупать позже, после введения объекта в эксплуатацию.
Теперь о третьей стороне этого «разговора» — компаниях, которые уполномочены застройщиком реализовывать квартиры. И в отношении этой стороны все оказывается не так однозначно. Согласно уже упомянутому закону, передача доли по ДДУ остается на усмотрение такой организации. Иными словами, от настроения этой компании зависит, сможете вы либо заработать, либо приобрести квартиру после завершения продаж по все еще привлекательной стоимости.
Ключевое сочетание — «на усмотрение». Конечно, уполномоченные компании не торопятся препятствовать работе такой схемы. Ведь это позволяет оперативно выполнять план по продажам, в том числе и по следующим очередям и объектам. Однако отказать возможность все же есть.
И причин отказа со стороны отдела продаж довольно много. Вплоть до моментов, связанных с личными интересами. Достаточно представить себе такую ситуацию. По каким-либо причинам мы чувствуем, что можем оказаться неспособными заплатить сумму по условиям ДДУ в срок, и у нас активна программа рассрочки от застройщика. Но вот представителям отдела продаж вдруг захотелось самим реализовать объект по гораздо более высокой цене после завершения строительства, так как разница существенна. И вот она выгода — продадут по рыночной стоимости, а вернут ту сумму, которая указана в договоре. То есть отдадут гораздо меньшие деньги по сравнению с актуальной рыночной ценой. При этом удержат оговариваемую комиссию.
Есть ли возможность заставить?
Как говорят эксперты, по закону нет такой возможности. В упомянутом Законе «О долевом участии в жилищном строительстве», а именно в пункте 2 статьи 13 указано, что долг по ДДУ можно перевести на нового дольщика, но только с согласия уполномоченной компании. Поэтому, советуют эксперты, лучше пытаться договариваться.
Между тем такая неоднозначность в законе теоретически может создать условия для возможного сговора. Достаточно представить себе ситуацию, когда некоторые, скажем так, клиенты «высшей категории» (категорию вполне можно попытаться купить) получат такое согласие при любом раскладе. (Впрочем, это лишь теоретическая возможность, и мы никого не хотим обвинить сейчас.)
Независимые эксперты отмечают, что поводов для отказа может быть достаточно. Это неполная оплата, аресты, судебные запреты, запреты следственных и фискальных органов и прочее. Даже, получается, не самое положительное настроение конкретного менеджера.
И все же, если вдруг разговор пошел не так, как вам хотелось, попытаться решить вопрос и продать недостроенную квартиру на ваших условиях можно. Но только через суд. Эксперты говорят, что возможность такая сохраняется, если с вашей стороны все в порядке, а уполномоченная компания просто «вредничает». Иными словами, можно попытаться доказать, что нежелание заключать договор об уступке со стороны уполномоченной компании не имеет правовых оснований. Правда, без квалифицированной юридической помощи справиться будет непросто. Поэтому, еще раз говорят эксперты, лучше пытаться договариваться.
Стоит ли вообще этого касаться?
Возникает резонный вопрос — если со схемой не все так однозначно, может, в принципе не стоит связываться с ней, особенно если ты покупатель? Оказывается, можно. А в некоторых случаях — даже нужно, так как безопасно. Потому что, считают независимые эксперты, на руках уже есть зарегистрированный ДДУ. А это дает гарантию того, что, если у застройщика вдруг начнутся проблемы, подсобит государство. Это называется механизмами содействия, когда, кроме помощи от государства, можно рассчитывать на помощь со стороны банков второго уровня. В общем, зарегистрированный ДДУ — это косвенное свидетельство прозрачности работы застройщика.
Но прежде, говорят эксперты, если вы выступаете покупателем, необходимо проверить ряд моментов. Убедиться в наличии оплаты, проверить регистрацию ДДУ, а также — продавца (супруга или супругу) в судебном кабинете (https://office.sud.kz/index.xhtml) на наличие активных разбирательств. Ну и, конечно же, учитывая описанные выше особенности, уточнить в уполномоченной компании, дают ли они согласие на переуступку права требования по ДДУ. Не помешает проверить и застройщика на наличие судебных разбирательств.
Если смотреть на ситуацию с позиции продавца, то все проще. Главная рекомендация от экспертов — подписывать договор только после полной оплаты.
Даулет Алтаев