Собственность охраняется законом, а жилище и вовсе неприкосновенно. Это слова из Конституции, между прочим. Однако, увы, казахстанцам известно и другое. Своего дома, то есть крыши над головой и земли под ногами, можно лишиться, при этом безо всякой вины или беды. Как то: из-за долгов, конфискации или реквизиции вследствие войн и катастроф. И это закреплено в законе. Называется «принудительное отчуждение земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд». Однако есть нюансы. Итак: могут ли хозяева отстоять свою собственность и в каких случаях?
Города в Казахстане, как и во всем мире, развиваются. Строятся новые дорожные развязки и мосты, школы и магазины, а также, разумеется, жилые массивы. Причем строятся на тех местах, где уже проживают люди. Которых, таким образом, нужно выселить, лишив права собственности.
Мы сейчас не будем рассуждать на тему, насколько это в принципе справедливо. Государственные люди тоже затрудняются. И потому законодатель, допуская такое безвинное лишение собственности и жилья, особо подчеркивает, что это возможно лишь в исключительных случаях.
А именно, что говорит закон?
В пункте 1 статьи 29 Закона РК «О жилищных отношениях» приведен исчерпывающий список оснований для принудительного прекращения права собственности на жилище. Оно допускается в следующих случаях:
— обращение взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственника;
— реквизиция;
— конфискация;
— принудительное отчуждение земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд;
— снос аварийного многоквартирного жилого дома.
Для справки: реквизиция — это изъятие имущества (с выплатой стоимости) во время разнообразных чрезвычайных обстоятельств: войн, эпидемий, стихийных бедствий и т.п.; конфискация — дополнительная санкция за совершение правонарушения. Если жилье было реквизировано, собственнику на его выбор либо выплачивается компенсация, либо предоставляется благоустроенное жилище в собственность. Впрочем, если ему так дорого реквизированное жилище, он может отказаться от каких бы то ни было компенсаций, тогда оно должно быть возвращено после прекращения чрезвычайных ситуаций с выплатой всех убытков.
Со сносом аварийного дома тоже все понятно. В этом случае собственнику государство предоставляет жилище, но, заметьте, не в собственность, а в пользование.
Кроме того, человека могут выселить, если он задолжал и судом обращено взыскание на его собственность, в частности на жилище, в котором он проживает.
Как видим, все эти причины предполагают вину самого человека или некий форс-мажор. Однако вдобавок законодатель присовокупил еще и «принудительное отчуждение земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд», не предполагающее ни вины, ни форс-мажора. Как бы понимая, что это спорная причина, он уточняет: принудительное прекращение собственности допускается только в исключительных случаях.
«Под исключительными случаями понимается отсутствие иного способа удовлетворения государственных нужд», — говорится в пункте 1-1 статьи 84 Земельного кодекса РК.
И вот теперь, после этого краткого обзора законодательства, посмотрим, как все происходит на самом деле.
Не знали нужды, но произошел “исключительный случай”
Итак, к собственникам приходят представители застройщиков и говорят, что теперь на этом месте будет построен новый жилищный комплекс. Или возведут торгово-развлекательный центр. Или пробьют дорожную развязку, наведут мост, соорудят канализационные очистные сооружения. А потому прежние хозяева должны освободить место. То есть продать землю с жилищем вновь пришедшим.
А еще эти господа утверждают, что вопрос решенный, а порой даже называют фамилии людей, которые на самом деле стоят за проектом. Фамилии, что называется, на слуху. «Заминка» лишь в том, чтобы договориться о цене. После чего определяют свой потолок.
Тут все как в любом торге, который — особое искусство. Кто-то, может, лишь того и ждал, когда его халупу снесут и дадут взамен благоустроенную квартиру. Другие не согласятся ни на какие условия — и имеют на то полное право.
Но нас сейчас интересует другое. Когда на самом деле есть эти вышеупомянутые «государственные нужды» и «исключительный случай»? А когда застройщики блефуют?
Казалось бы, все ясно. Если школа, парк, дорожная развязка и любой другой инфраструктурный объект — это государственные нужды. Если ЖК или ТРЦ — очевидные коммерческие интересы. И тем не менее не все так однозначно. Бывает и так, что строительство нового ЖК — проект, казалось бы, коммерческий – оказывается, обусловлено действительно государственными нуждами. Мало того, как правило, именно так и бывает.
Дело в том, что государственными нуждами при принудительном отчуждении земельных участков в исключительных случаях Земельный кодекс РК (пункт 2 статьи 84) называет разного рода инфраструктурные объекты, нужды обороны, ООПТ и т.п. А также еще одну.
Основание звучит так: «Исполнение генеральных планов населенных пунктов, а также строительство объектов, предусмотренных документами Системы государственного планирования РК, за счет бюджетных средств».
Собственно, здесь и содержится ответ. Если построить не только ЖК, но в придачу еще и школу, это будет называться реновацией жилищного фонда, благоустройством жилых территорий, обновлением общественного пространства... В общем, тем, что идеально подходит под пункт как генерального плана того или иного города, так и республиканской системы госпланирования в целом. И таким образом подпадает под госнужды.
Законы блефа
Тем не менее закон предлагает прежнему собственнику три варианта действий. Либо взять деньги за сам дом и участок, включая возмещение убытков, либо получить в собственность новый дом или квартиру (подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 29 Закона РК «О жилищных отношениях»).
Но есть еще одна возможность — не согласиться. Повторимся, даже если формально ситуация подпадает под госнужды, нет ясности в том, имеет ли место исключительный случай, то есть, как мы уже цитировали, «отсутствие иного способа удовлетворения государственных нужд».
Отсутствие такой альтернативы, если собственник не согласен отчуждать имущество, выявляет суд. И, конечно, судебное решение не может быть заранее известным, оно зависит от обстоятельств дела. В любом случае надо помнить, что, согласно Конституции, человек не может быть лишен жилища иначе как по решению суда.
Если речь идет, например, о строительстве новых канализационных очистных сооружений КОС) на месте жилых домов, то суд может запросто решить, что КОС допустимо построить и в другом месте, менее подходящем в инженерном плане, но не столь обременительном в финансовом отношении. Просто потому, что заказчиком работ является акимат, а значит, платить людям компенсацию придется из бюджета. То же самое справедливо, откровенно говоря, и в отношении школ и дорожных развязок.
Если же стройку затеяла частная компания, это совсем другое дело. Однако и в данном случае не следует сразу соглашаться с предложением застройщика. Почему?
Обычно, чтобы ускорить реализацию проекта и побудить людей не тянуть с продажей участков, застройщик прибегает к следующей схеме. Он предлагает собственникам одну цену, если те согласятся сразу, и другую — значительно ниже, если не захотят решить дело быстро и мирно, без суда. Мол, получите по суду минимум. Что, разумеется, блеф: сумму как раз и определит суд.
Застройщик прибегает к этой стратегии, потому что пытается ограничить компенсацию лишь стоимостью земельного участка. Другое, мол, его не интересует. Но, повторимся, собственнику, у которого принудительно отчуждают жилище с землей под ним, должна быть предоставлена денежная компенсация не только земельного участка, но и рыночной стоимости самого жилища, а также возмещение причиненных убытков. (Если собственник выбрал деньги, а не другую квартиру. Но выбор именно за ним!)
Из-за этой разницы в «ценообразовании», как правило, и происходят споры. И не исключено, что лучше вести их в суде, поскольку в ходе разбирательства застройщик вынужден будет предъявить все документы, касающиеся данного кейса, а собственнику будет гарантировано соблюдение всех его прав — в том числе и возможность апелляции.
Да и цену можно реально поднять, если довести дело до суда, а уже затем официально пойти на мировую.
P.S. Любопытно, кстати, что в перечне оснований для принудительного прекращения права собственности — не только на жилище, а вообще на любое имущество — минувшим летом появилось еще одно. (Список дан в пункте 2 статьи 249 Гражданского кодекса.) Речь идет об обращении в доход государства незаконно приобретенных активов в соответствии с законом, принятым 12.07.2023. Но при этом аналогичное основание почему-то не внесено в Закон РК «О жилищных отношениях». Значит ли это, что если незаконным активом является жилище, то есть отдельная жилая единица, будь то индивидуальный дом или квартира, предназначенная и используемая для постоянного проживания (подпункт 28 статьи 2 закона), то его в доход государства обратить нельзя? Вопрос открытый, впрочем, это уже совсем другая политическая история.