В Казахстане состоится очередная жилищная реформа. Теперь, после того как глава государства подписал закон с поправками в жилищное законодательство, об этом можно говорить как о решенном деле. К слову, законопроект был разработан Правительством еще в 2021 году, но на финишную прямую вышел только сейчас, и в весьма измененном виде. Рассказываем, что произойдет через полгода, когда новые правила вступят в силу.
Начнем с главного. С того, что инициаторам "протащить" не удалось. Как это зачастую бывает, под маскировкой заботы о населении бизнес пытается лоббировать свои интересы. Не стал исключением и данный законопроект. Итак, о чем речь?
Лоббирование "не прокатило"
Несмотря на рыночные отношения, в Казахстане до сих можно получить квартиру от государства бесплатно. Причем не только в пользование, но и в собственность. Людям, которые годами оплачивают ипотечные кредиты на приобретение жилья, это нелегко понять и принять, но в стране таких граждан, которые жилье не покупают, а получают — значительная часть.
Какая именно? Считайте сами. Сейчас в очереди на квартиру в РК стоят 650 000 человек. И почти за каждым из них — семья. А сколько уже получило жилье...
Именно заботой о них и оправдывается реформа. Мол, люди годами стоят в очереди на квартиры из-за того, что их просто мало: вторички не хватает, а выкупать первичку акиматам закон не позволяет.
Так вот, в Казахстане создается новый институт развития на базе "Отбасы банка" с особым статусом — Центр обеспечения жильем. До сих пор постановкой нуждающихся в жилье на учет и распределением квартир занимались местные исполнительные органы. Теперь эти функции отойдут в АО "Отбасы банк".
Фишка, однако, в том, что изначально ему предлагалось дать полномочия гораздо большие. А именно, чтобы банк выкупал жилье на первичном уровне на рынке у строительных компаний, тем самым пополняя государственный жилищный фонд, и затем распределять среди очередников.
Почему этим будет заниматься какой-то конкретный банк? Очевидно потому, что он лучше справится с такого рода работой. В отличие от акиматов, поскольку не их это, по правде говоря, дело — заниматься бизнесом.
А то, что это именно бизнес, никаких сомнений нет. И кроме заждавшихся крыши над головой очередников другие очевидные выгодоприобретатели от реформы — строительные компании.
Судите сами: сейчас они не только строят, но и сами потом продают квартиры. Как пойдет продажа, не угадаешь. По новой же схеме они могли рассчитывать на гарантированный сбыт. Если, конечно, твоим продуктом заинтересуются. Надо, значит, качественно поработать на всех фронтах...
Результат того стоит: ведь очередников, повторим, 650 тысяч. В прошлом году цена выкупаемой местными акиматами квартир в среднем составляла 350 тысяч тенге за квадрат (в основном это пригороды, моногорода и даже сельская местность; не столичные цены, конечно).
Пусть средняя 2-комнатная квартира будет стоить 20 миллионов тенге. Умножаем на 650 тысяч — 13 триллионов тенге. Вот вам примерный размер этого рынка, потенциальная прибыль. Конечно, всю эту жилплощадь еще надо построить. Однако на этот лакомый кусок (каждой строительной компании — свой) никак нельзя было рассчитывать, если бы не новый закон.
Впрочем, капитализм (даже с социалистической или, если угодно, с социально ответственной маской) — он такой. Бизнес есть бизнес, и по-другому он не делается. Вот еще примут в будущем закон о лоббировании, как в "развитых демократиях", и не такое увидим.
Ну а пока такого закона в РК нет, то столь откровенное лоббирование, что называется, "не прокатило". Самая лакомая из функций, которыми планировалось наделить банк, — предоставление жилища из коммунального жилищного фонда — сохранена за местными исполнительными органами. То есть за акиматами остается обеспечение очередников жильем путем приобретения и строительства.
Очередная реформа
На этом фоне остальное выглядит не столь уже революционно, но лишь, повторимся, на этом ярком фоне. Вообще же изменения разительные.
Сейчас в Казахстане нуждающиеся в жилье граждане, то есть те, у кого нет жилища на праве собственности, имеют право на предоставление жилища из государственного жилого фонда в том населенном пункте, где постоянно проживают. Также для этого необходимо относиться к одной из шести категорий: ветераны ВОВ, дети-сироты, многодетные матери и семьи, социально уязвимые слои населения, разного рода госслужащие, а также граждане, единственное жилище которых признано аварийным.
Соответственно, чтобы встать в очередь на квартиру, нуждающиеся в жилье граждане обращаются в местные исполнительные органы, которые и ведут шесть раздельных списков очередников. Эти правила решено существенно поменять.
Учетом и распределением квартир от государства будет заниматься вышеупомянутый Центр обеспечения жильем, куда передадут все списки очередников, и который, в свою очередь, консолидирует полученные от акиматов списки очередников в единую базу. То есть вместо шести очередей будет одна.
Здесь надо иметь в виду, что три первые категории — ветераны ВОВ, дети-сироты, многодетные матери и семьи — имеют первоочередное право на получение жилища из государственного жилищного фонда. Разумеется, это влияет на скорость получения квартиры.
Почему люди по 20 лет стоят в очереди? Потому что им приходится пропускать вперед "первоочередников". При этом "право первой очереди" законодательно не ограничено. Из-за чего очередность остальных практически не двигается.
Очевидно, с этим надо было что-то делать. И придумали следующее.
Чтобы очередь не затягивалась для других, лишь 70 процентов от общего объема жилищ, предоставляемых в рамках мер государственной поддержки, будут распределяться среди тех, у кого есть первоочередное право. Остальные же 30 процентов — для всех тех, у кого преимущественного права нет.
Правда, при этом расширили перечень первоочередников. В обновленном виде он включает, помимо прежних, еще несколько категорий (выделены):
• ветераны ВОВ, а также ветераны, приравненные по льготам к ветеранам ВОВ, и ветераны боевых действий на территории других государств;
• дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;
• многодетные матери;
• многодетные семьи;
• лица с инвалидностью I и II групп;
• семьи, имеющие или воспитывающие детей с инвалидностью;
• вдовы (вдовцы).
Заметьте, вдовы выделены в отдельную самостоятельную категорию. Ранее они входили в "неполные семьи" (семья, где детей воспитывает один из родителей).
Также, помимо ветеранов ВОВ, в список первоочередников вошли две другие категории ветеранов. Они и ранее могли претендовать на жилье от государства, но только без преимущественного права, как социально уязвимые слои населения. Как почему-то и лица с инвалидностью. Последних тоже ожидаемо добавили в список первоочередников (I и II групп), равно как и семьи, имеющие или воспитывающие детей с инвалидностью.
Тем не менее 30 процентов — это цифра, которая должна ускорить прохождение очереди.
Какие еще плюсы? Принцип "одного окна", когда отпадает необходимость обращаться в несколько инстанций для того, чтобы подтвердить свой статус "нуждающегося в жилье". Кроме того, переданные функции будут реализовываться с соблюдением принципа прозрачности: на интернет-ресурсе «Отбасы банка». Будут публиковаться списки граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилище, а также граждан, получивших меру государственной поддержки. Наконец, списки граждан, получивших меру государственной поддержки, могут быть представлены для ознакомления по требованию граждан, состоящих на учете.
Приватизация по остаточной стоимости
Сейчас Законом "О жилищных отношениях» предусмотрена возможность приватизации нанимаемого жилья из госфонда. Однако эта опция не распространяется на те случаи, когда арендное жилье предоставляется государством без права выкупа. Новеллы исключают этот подпункт, то есть у граждан появится новая возможность: приобретать такое жилье в собственность.
Сегодня в арендных жилищах без права выкупа проживает около 55 тысяч человек. Причем в основном социально уязвимые слои населения, такие как многодетные семьи, дети-сироты и другие. Раньше они не могли приватизировать квартиру, а теперь смогут, причем по остаточной стоимости. То есть, если, например, в 2019 году квартира стоила 8 миллионов, то спустя пять лет наниматели смогут ее выкупить за 7,2 миллиона (два процента каждый год — амортизация). Предусмотрена и возможность оформления в рассрочку до 10 лет при внесении первоочередного взноса в размере 30 процентов.
И, кстати, новым законом предоставляются и другие аналогичные возможности. Например, сейчас, если единственное жилище граждан признано аварийным, им дают из госфонда другое. Но не в собственность, а в пользование. Теперь же появляется право приватизации жилища, выданного гражданам, единственное жилище которых было признано аварийным. По аналогии с арендным.
Особо отметим, что именно эти нормы вступают в силу по истечении десяти дней после дня его первого официального опубликования. Сразу после этого, то есть с 4 декабря 2024 года, граждане имеют право обратиться в акиматы (пока что) по поводу приватизации.