В Казахстане идет очередная жилищная реформа. Третья по счету за последние шесть лет. Но если посмотреть внимательно, это еще одна попытка лоббистов "протащить" схему с ОСИ, которая не была поддержана обществом ранее. И в связи с этим почти два года назад, 19 апреля 2023-го, официально признана ошибкой.
Зачем они вновь пытаются наступить на те же грабли?
Как раз сейчас Закон "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства" обсуждается в Парламенте. Пока он принят в первом чтении. Там немало интересного. Но главный момент, как и в прошлый раз, связан с кооперативами собственников помещений (квартир). Такую форму управления многоквартирным жилым домом (МЖД) предлагается убрать.
Да, при этом среди субъектов управления КСК обещают оставить, однако содержание самого понятия меняется. Это будут уже не прежние КСК. Если раньше жители одного МЖД могли создать свой КСК с условным названием "Родничок", то после введения новых поправок в действие жители должны будут перерегистрировать его в ОСИ — объединение собственников имущества. А уже затем, если будет на то воля собственников, объединиться с ОСИ "Дубок" в соседнем доме и создать структуру-надстройку в виде КСК.
А значит, суть, как и раньше, когда реформа только задумывалась в 2019 году, та же — в каждом конкретном доме вместо прежнего КСК (или ПКСК, или потребительского кооператива) потребовать от собственников квартир образовать ОСИ. Причем ключевое слова здесь «потребовать».
Дело в том, что никто ни раньше, ни сейчас не ждет, что жители на самом деле откликнутся на инициативу. Потому что это элементарно не выгодно.
Главная проблема, из-за которой жители встретили идею в штыки, — рост трат. Вместо одного председателя КСК нужно выбирать, к примеру, десять председателей ОСИ по количеству домов в КСК. И столько же бухгалтеров. И дворников. И каждому нужно платить зарплату, хотя бы минимальную, как того требует Трудовой кодекс. Конечно, это увеличивает квартплату.
Короче, с ОСИ не пошло. В Казахстане, по данным Бюро национальной статистики, в 2023 году насчитывалось 312 тысяч многоквартирных жилых домов (МЖД), где квартиры находятся в частной собственности, а подъезды, крыши, подвалы и придомовая территория – в общей долевой собственности. Право на недвижимость в этом случае возникает в форме кондоминиума.
И слово, и сама конструкция, им обозначаемая, довольно неуклюжие. Но что поделать: в своем подавляющем большинстве этот юридический сфинкс достался Казахстану в наследство от советской эпохи, когда и квартиры, и технические помещения были в государственной собственности. Как смогли, так и приспособили к рыночной современности.
Но к делу: из этих 312 тысяч МЖД лишь 5,5 тысячи домов к лету 2023 года создали ОСИ. Мало того, половина из них, посчитав новые расходы, свою деятельность приостановила. Это значит, что 99 процентов (буквально) кооперативов не приняли реформу.
И, чтобы не превращать идею в абсурд, буквально за пару дней до времени "Ч", то есть до 1 июля 2023 года, когда КСК должны были оказаться вне закона, эта норма была отменена. Основанием для этого служит закон, подписанный Президентом РК 29 июня 2023 года.
Почему мы сейчас довольно подробно вспоминаем те дни? А потому, что ничего по сути не изменилось. Опять от собственников требуется перейти от КСК в ОСИ, и по-прежнему это невыгодно. Но почему инициаторы реформы так настойчивы в своих требованиях? А это очень любопытный момент.
Реформа или схема?
Официальная цель реформы была сформулирована как развитие местного самоуправления. То есть КСК как существующая модель самоуправления населения была признана несовершенной. Непрозрачной.
Председатели КСК действительно порой подворовывали, чего греха таить. Но это почему-то посчитали следствием того, что кооперативы объединяли сразу несколько домов. Тогда как объединения собственников имущества следовали принципу: один дом — одно ОСИ. Чтобы управдом заведовал лишь тем многоквартирным домом, в котором живет. Интересно, с чего кто-то решил, что соседей по дому облапошивать рука не поднимется у прохиндея?
Однако это был лишь повод, что и будет ниже доказано. Не будем забывать, что на дворе тогда стоял далекий 2019 год — время масштабных афер под прикрытием государственных забот. И есть мнение, что настоящей пружиной плана было совсем иное.
Итак, вспоминаем ключевое слово потребовать. Вспомним, какой предлагался механизм, если собственники не согласятся поменять КСК на затратное ОСИ. В статье 42 Закона РК "О жилищных отношениях появился пункт 4: "При недостижении соглашения между собственниками квартир, нежилых помещений о выборе формы управления объектом кондоминиума... жилищная инспекция в установленном законодательством РК порядке определяет и назначает сроком до одного года временную управляющую компанию.
Временная управляющая компания обязана открыть в банке второго уровня текущий счет для зачисления денег по расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума данного многоквартирного жилого дома". Конец цитаты. Которая и есть альфа и омега всей схемы.
Ведь не иначе как по счастливой случайности у временных управляющих компаний нет права и обязанности открывать накопительный сберегательный счет, только текущий. А значит, на него все накопления на капремонт и должны были упасть гроссом. По Налоговому кодексу, это доход юридического лица, с которого компания должна оплатить корпоративный подоходный налог и налог на добавленную стоимость.
И это, подчеркиваем, с накоплений собственников квартир на ремонт! Да и судьба оставшихся на текущем счете средств весьма туманна. Да, за квадратный метр собственники платят копейки, но если умножить на миллионы "квадратов" в масштабе страны, получаются миллиарды! И они — подарок временным управляющим компаниям. А точнее тем, кто придумал эту занятную схему.
Если кто-то подумает, что это недоразумение и никто не покушался на эти миллиарды, ответим так. Чтобы избежать двусмысленности, достаточно было добавить в абзац 2 пункта 4 статьи 42 Закона РК "О жилищных отношениях", что временная компания обязана открыть в БВУ не только текущий, но и накопительный сберегательный счет.
И не будем забывать, что одновременно с поправкой в Закон "О жилищных отношениях" последовало изменение и в Налоговый кодекс, а именно в статью 289, посвященную налогообложению некоммерческих организаций, в том числе и в сфере ЖКХ.
Напомним, что с них налогами не облагаются взносы собственников квартир, но почему-то лишь в случае, если собственники квартир состоят именно в ОСИ. На временные управляющие компании это правило не распространяется.
А это значит, что, не выбрав ОСИ, жильцы теряют накопления на капремонт. Ведь тогда им назначат временную управляющую компанию.
Кто приобретает? Хороший вопрос.
И все это осталось в том варианте поправок, которые обсуждаются сейчас. Но тогда получается, что, признав прежние ошибки в реформе ЖКХ, забывают о первопричинах этих "ошибок".
Или невостребованные большие деньги — при этом вроде как общие, но поскольку никому конкретно не принадлежат, то как бы "ничьи" — кому-то по-прежнему не дают покоя?
Власть — Советам!
А в заключение несколько слов о той самой формальной причине реформы ЖКХ. Мол, вся эта история с ОСИ была задумана для развития местного самоуправления. Так нынешними поправками оно как раз нивелируется!
По действующим нормам Закона РК "О жилищных отношениях" все главные вопросы, связанные с управлением объекта кондоминиума и содержанием общего имущества, решает собрание собственников. Перечень вопросов, относящихся к его компетенции, изложен в статье 42-1 закона.
Правда, некоторые вопросы помимо собрания решает совет дома, избираемый из числа собственников и состоящий не менее чем из трех человек (статья 42-3). Но сейчас перечень таких вопросов невелик. Предлагаемыми же поправками ситуация кардинально меняется. Общее собрание в сущности будет лишь избирать раз в три года членов совета дома для ОСИ и членов правления для КСК, если несколько ОСИ, расположенных поблизости домов, как уже говорилось, решат объединиться в КСК.
Тогда как решать многие текущие вопросы, которые сейчас в компетенции общего собрания, будут советы дома (очень много новых полномочий в статье 48 Закона), а самые главные — выбираемые членами совета и из их круга — председатели (значительные дополнения в статью 42-3 Закона).
Короче, вся власть — Советам! А на самом деле — управдомам.
А еще говорят — самоуправление.
На практике такой новый порядок, когда ключевые решения будут принимать конкретные и немногочисленные люди, а не аморфное общее собрание, которое никак не соберется, и хорошо, и плохо.
Волевым решением легче будет перевести дома из КСК в ОСИ. Это увеличит квартплату, что плохо, но позволит сохранить накопления на капремонт, что хорошо. Непонятно, правда, зачем вообще ставить людей перед таким выбором.
Ну а чтобы председателям лучше думалось, впервые вводятся штрафы за нарушения жилищного законодательства председателям КСК и ОСИ. Вообще, за это отвечает статья 320 КОАП. Но штрафы там предусмотрены лишь для застройщиков, управдомам за разного рода "косяки" грозит максимум предупреждение.
Теперь же они будут отвечать деньгами, причем, что важно, из личного кармана, а не с текущего счета кооператива.
О чем идет речь?
Существует распространенная проблема. Она возникает при смене председателя ОСИ или КСК, или доверенного лица ПТ при подписании акта приема-передачи всей имеющейся документации на многоквартирный жилой дом (МЖД). Новые уполномоченные сталкиваются с отказом прежних управдомов в добровольном подписании данного акта и передачи документации.
В том числе и поэтому некоторые КСК так и не стали ОСИ. Так, во всяком случае, полагают законодатели. Теперь же на это отводится 10 дней, после чего на председателя следует штраф на физических лиц в размере 50, на юридических лиц — в размере 100 МРП. А в случае повторного в течение года нарушения штрафы увеличиваются вдвое.
То есть председатель КСК как руководитель юридического лица оплатит из своего кармана сначала 100 МРП, а не одумается после — 200.
Это вообще новая норма. Но, повторимся, усиливается ответственность за нарушения управдомами хотя и прописанных в КОАП норм, но ограничивающаяся предупреждением. Так, за нарушение сроков открытия текущих и сберегательных счетов, а также сроков представления ежемесячного и годового отчетов сейчас предусмотрено предупреждение. В предлагаемой редакции за это грозит штраф в размере пяти МРП.